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  临近岁末,多地楼盘开启更大力度的打折促销活动,以求尽快回笼资金,这引发了部分前期购房业主的不满。

  对此,不同城市的相关政府部门给出了态度截然不同的回应,基本分为两派——

  有政府部门近期已表态不会干预楼盘的价格自主调整行为,也有部分城市的政府部门仍表示,会约谈房企以避免其降价行为扰乱市场秩序。

  实际上,从2021年下半年到2023年上半年,在楼市下行压力下,许多房企都曾试图通过降价促进销售量,而不少地方政府则会通过一纸“限跌令”来稳住市场价格。

  现在一个明显的变化是,地方政府对于新房降价的限制在放开,有专家对第一财经表示,部分地方的“限跌令”早就扛不住了,房企为了清仓回笼资金,会操作各种名目偷偷降价,规避“限跌令”。而“限跌令”的逐步取消,则一定程度上有利于市场恢复流动性。

  两种选择

  近一个月来,多个热点城市的新建商品房开始新一轮降价,引发部分已购房业主的不满与投诉。

  第一财经记者在苏州市政府主办的“寒山闻钟”论坛上看到,近期有网友投诉称,苏州相城区的保利云上流光项目降价幅度原本在8折,此后直接降至75折,总价从220余万降至210万元上下,“在不到两个月里,就降价十几、二十万”。该网友还质疑,期房楼盘短期内有如此大幅度的降价行为,可能会影响后面的交付质量。

  对于该条投诉,苏州相城区市场监督管理局八分局回应称:“单纯的打折促销行为不违反《中华人民共和国价格法》有关规定。”

  在人民网主办的“领导留言板”论坛上,类似的投诉也有不少。

  广东惠州就有网友在“领导留言板”上表示:“大亚湾新房开发商恶意降价,市场完全乱了,只会更滞销。”该网友称,过去大亚湾新房限价是在备案价基础上的上浮与下浮都不得超过10%,团购价折扣不得比8折更低,但后来不少楼盘搞价格竞争,市场出现七折甚至更低的折扣。“老业主买房子时利率高得离谱,利息总额比现在买的要多几十万元,无处诉苦,还没收房,房价又亏了几十万。”

  对于这名网友的诉苦之言,惠州大亚湾经济技术开发区房管局于今年11月回复称:“降价销售的问题,属市场自主调整事项,由开发商企业根据市场因素的影响自主确定。关于优惠补偿、退房退款的问题,我局建议您可根据双方所签协议与开发企业协商,若协商不成可通过法律途径维护自身合法权益。”

  从上述回应来看,苏州相城区和惠州大亚湾经济技术开发区的相关部门态度都是“把市场的交还给市场”,政府部门不再对新房定价进行过多干预。

  不过,其他地方政府部门却有不同回应。

  比如,今年11月11日,浙江嘉兴一位购房者在人民网“领导留言板”投诉称,当地的卓越秀宸华府大幅降价,开发商借“双十一”名义大幅降价促销,用内部员工自购房名额、工抵房等由头,给予买家现金20万元的巨额优惠,“严重扰乱了新房市场,损害了前期购房者利益”。

  嘉兴市秀洲区住房和城乡建设局对这名网友回应称:关于该情况,我局已会同属地政府对开发企业进行了约谈,要求企业避免出现严重扰乱新房销售市场的行为,同时我局会进一步加强该项目质量及资金监管,确保项目正常。

  今年11月22日、11月24日,在四川省网上群众工作平台有多位成都市民反映,成都东部新区保利中粮湖光锦云项目“恶意降价扰乱市场”,项目拿证价格1.5万-1.7万元/平方米,后来却以9000元/平方米的均价销售,降幅超过40%。

  成都东部新区管委会随即回应称,该区公共服务局对情况进行了核实处理,湖光锦云项目由于价格波动过大,涉嫌扰乱房地产市场正常秩序,暂无法办理网签备案。

  20余城曾发布“限跌令”

  部分城市开始放宽对新房的“限跌”要求,是近期出现的新动向。

  从2021年下半年到2023年上半年,在楼市下行压力下,许多楼盘曾试图通过降价促进销售量,却等来地方政府一纸“限跌令”。

  据不完全统计,至少包括山东菏泽、湖南岳阳、云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、江苏江阴、湖南株洲等22个地市(或区)曾发布过相关规定,要求新建商品房不得随意降价销售。

  比如,在2022年6月,福建平潭综合实验区多部门就曾联合发布《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》,其中提到各房地产开发企业在销售商品住房时,实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%,对超出规定幅度的,不予办理网签备案。

  还有城市的限跌幅度更少,仅为备案价下浮5%。2023年3月底,合肥市人民政府在“领导留言板”回复购房者时称:根据《价格法》《关于转发安徽省商品房销售明码标价规定实施细则的通知》及合肥市政府办公厅《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定,商品住宅价格实行市场调节价,政府价格管理部门不直接核定商品房价格。企业按照“一房一价”备案,需按备案价格进行公示并对外销售。商品住宅实际销售价格下浮范围不得超过备案价格的5%,超过5%的,需要通过“房价网上备案系统”重新申请办理价格变更手续。

  当时,对于当地一个大幅降价的楼盘,合肥市肥西县发改委责令该公司暂停降价销售,必须在重新申请价格变更手续后,才能再上市销售。

  最近引领“放宽新房价格限制”新风向的苏州,就在半年多前,还发生过降价楼盘被处罚事件,一度引发热议。

  今年5月,苏州昆山两个楼盘——梦之悦花园项目、尚滨花园项目,因“擅自大幅度降价销售”,而被昆山地方政府部门处罚,两项目被要求立即整改,暂时关闭网签,“不良行为”被记入年度诚信档案。

  专家:取消“限跌令”有利于市场流动性

  “‘限跌’还是‘保价’,这是一场艰难的多方博弈。”一大型房企华东区域公司资深人士对第一财经记者表示。

  该人士表示,许多干得久一些的地产人都经历过房地产涨价周期,那时候卖房很轻松,客户自己会上门,营销部门还要出台各种规则对客户进行筛选。他认为,地产项目最终走到大幅降价促销这一步,必然是无奈之举,“项目可能已经面临长期滞销,或者是集团方面资金出现困难,下达了迅速去库存、回笼资金的指令,这是市场差与房企资金链出问题叠加后的效应”。

  “一般来说,在一个区域内,几家同时在售的项目互为竞品,这种市场环境下,率先降价的有可能就先跑量,把区域内有购房意向的客户都吸走,剩下的几个项目非常难做,端着不降价基本没销路,跟风降价的话,市场氛围更差,恶性循环。”他说道。

  对于部分地方开始不再限制房企降价,他认为过去大多数地方政府都有“稳房价、稳地价”的想法,因此会控制新房价格保持稳定,不过若“限跌令”实施已久,市场却未见好转,地方政府会考虑把价格重新交给市场来调控。

  对于放宽新房价格限制,一名苏州的一线房企销售人员对记者表示:“最先大幅降价的都是那种刚需楼盘,客户对价格很敏感,降价策略对于他们走量是较为有效的。但是对于改善型楼盘来说,价格难降,降价就意味着降标,所以品质楼盘在这种环境下的处境是比较尴尬的。”

  该人士表示,据她所知有些房企到年底面临严重的资金周转问题,通知子公司要尽快清仓回笼资金,那除了降价也没有更好的办法。

  中原地产资深分析师卢文曦认为,过去虽有很多地方出台“限跌令”,但时间长了以后,大家发现“限跌令”不能真正控制房企的降价行为。“比如有地方政府规定楼盘打折幅度不超过备案价15%,房企在实际操作中虽然号称不打折,却有很多其他名目,比如送几年物业管理费、送车位,甚至还有房企送黄金、送现金,限跌令其实早已‘名存实亡’。”

  对于很多已购房业主投诉房企大幅降价的行为,卢文曦认为,购房者需要有契约精神,也要对自己的投资行为负责。

  “购房后业主发现房价跌了,要求政府不让开发商降价,这种要求是不合理的。地方政府保护购房者权益,应体现在督促房企保证房子按质按期交付,而不是去限制价格。”卢文曦对第一财经记者说道。

  他认为,许多地方政府之所以放开对新房价格的限制,是为了保住房地产市场流动性。“如果一味限制房企降价,市场完全没有流动性、完全僵住,反而会带来更多问题与矛盾,所以现阶段还是要让市场发挥它的价格调节机制,让交易量爬升起来,房地产销售端才有恢复的可能性。”

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编辑:方琳
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