中新网北京1月13日电 (记者 庞无忌)国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)13日发布的《2025年北京房地产市场回顾》显示，2025年，北京零售物业市场新增供应总量53.4万平方米全部来自城市更新项目，标志着“以旧换新”成为市场主线。

报告称，2025年全年，餐饮作为北京零售物业最大业态，其内部结构持续优化升级。去年四季度，餐饮业态扩张放缓，占比从年初的49%逐步降至42%，小吃快餐等缺乏体验、易被外卖替代的纯性价比模式需求减弱最明显，而本土化品质正餐和茶饮烘焙维持积极扩张步伐，其中武汉餐创与云贵川料理等地方特色餐饮，新机遇不断涌现。

零售方面，服饰鞋包类从去年年初到年末呈现回升态势，报告称，本土、年轻设计师品牌与潮流服饰零售占比显著提高。在消费者“情绪悦己”需求、业主提升消费体验和文化认同诉求的推动下，生活方式新店占比去年四季度攀升至8.4%的全年最高水平，尤其在非核心商圈占比显著上升，如DT-X凯德MALL西直门店。

运动户外、健康消费品类展现出超越周期的韧性，新店占比各季稳定，沉浸式、场景化体验店保持温和可持续的增长。奢侈品主动优化布局，关闭低效门店，聚于核心商圈的地标性旗舰店，以提升单店效益和体验。此外，“首店经济”持续升温，成为撬动传统文化与现代潮流、本土特色与国际视野融合发展的核心驱动力。不过，其红利日益集中于少数运营能力极强或经过深度调改的项目，市场分化现象愈发显著。

在经历此前老牌项目品牌客户流失导致空置率连续四个季度上升的局面后，去年四季度北京零售物业空置率首次下降，并回落到去年同期水平。业主普遍采取租金让步、转向更具客流粘性的餐饮或生活配套业态等招商策略，加之政府推动商圈升级、首店引进等消费提振政策逐步显效，助力空置面积去化。

从租金来看，截至四季度末，北京购物中心首层平均租金环比下降1.0%，至每天每平方米30.0元，全年平均租金累计跌2.4%。市场区域分化显著，中关村、望京、奥体等次级商圈受新增项目直接冲击与本地需求支撑不足影响，租金承压较为突出。反观核心商圈，则凭借品牌升级与场景焕新，成功维持了相对稳定的出租率与租金水平。

世邦魏理仕华北区域董事总经理刘焕丽指出，2026年，北京零售物业市场预计将有超过50万平方米新增供应入市，其中在成熟商圈主要是改造项目，而在城市副中心等外围商圈则有大型新建项目将入市，定位较为多元，或聚焦“情绪价值”“古迹+商业”等主题，或通过打造非标商业体和沉浸式场景吸引客流，预计将为局部市场注入差异化内容与新鲜活力，有助于推动北京商业向“多中心、网络化、差异化”的高层次发展。